正直不動産を現役不動産屋がレビュー【２巻】告知義務編

正直不動産の大まかなストーリーの流れ

永瀬財地（山下智久さん）が会社から任された空き店舗に調査をしているいる間に、借り手が決まったてしまいますが…。

その空き店舗では昔、火事がおこり人が死んでいる物件だったのです…。

告知義務説明の前に心理的瑕疵とは？

告示義務を説明する前に知って頂かないといけないのが心理的瑕疵です。

不動産取引において借主又は買主に心理的な抵抗の生じるおそれのある事項の事を言います。

心理的瑕疵とされている事柄は、次の事柄です。

以上の事柄に当てはまれば、心理的瑕疵となり必ず告知しなければなりません。

すなわち、借主又は売主から確認されていなくても貸主又は売主は、告知しなければなりません。

告知義務をしなくて良い場合３選

心理的瑕疵などの、告知事項を家主や管理会社から伝えなくても良い場合があります。

その理由には、自然死や日常生活の中での全ての死を伝えなくても良いと判断されているのからです。

その、ガイドラインが国土交通省で作成されているので、ご紹介いたします。

①自然死又は、日常生活の中で不慮の死が発生した場合

賃貸借取引及び売買取引の対象不動産において自然死又は日常生活の中での不慮の死が発生した場合とは、

老衰、持病による病死など、いわゆる自然死については、そのような死が居住用不動産について発生することは当然に予想されるもので原則として、賃貸借取引及び売買取引いずれの場合も、これを告げなくても良いとされています。

このほか、事故死に相当するものであっても、自宅の階段からの転落や、入浴中の溺死や転倒事故、食事中の誤嚥など、日常生活の中で生じた不慮の事故による死については、そのような死が生ずることは当然に予想されるものであり、これが買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす可能性は低いと考えられることから、賃貸借取引及び売買取引いずれの場合も、自然死と同様に、原則として、これを告げなくてもよい。

ただし、自然死や日常生活の中での不慮の死が発生した場合であっても、取引の対象となる不動産において、過去に人が死亡し、長期間にわたって人知れず放置されたこと等に伴い、いわゆる特殊清掃や大規模リフォーム等（以下「特殊清掃等」という。）が行われた場合においては、買主・借主が契約を締結するか否かの判断に重要な影響を及ぼす可能性があるものと考えられるため、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は、買主・借主に対してこれを告げなければならないとされています。

国土交通省　宅地建物取引業者による人の死の告知に関する ガイドライン

②上記の①以外の死が発生又は特殊清掃等が行われることとなった①の死が発覚して、その後概ね３年が経過した場合

お賃貸借取引の対象不動産において①以外の死が発生又は特殊清掃等が行われることとなった①の死が発覚して、その後概ね３年が経過した場合とは、

①以外の死が発生している場合又は①の死が発生して特殊清掃等が行われた場合、いつまで事案の存在を告げるべきかについては、その事件性、周知性、社会に与えた影響等により変化するものと考えられるが、賃貸借取引については、過去の裁判例等を踏まえ、賃貸借取引の対象不動産において①以外の死が発生している場合又は①の死が発生して特殊清掃等が行われた場合には、特段の事情がない限り、これを認識している宅地建物取引業者が媒介を行う際には、①以外の死が発生又は特殊清掃等が行われることとなった①の死が発覚してから概ね３年間を経過した後は、原則として、借主に対してこれを告げなくてもよい。

ただし、自然死や日常生活の中での不慮の死が発生した場合であっても、取引の対象となる不動産において、過去に人が死亡し、長期間にわたって人知れず放置されたこと等に伴い、いわゆる特殊清掃や大規模リフォーム等（以下「特殊清掃等」という。）が行われた場合においては、買主・借主が契約を締結するか否かの判断に重要な影響を及ぼす可能性があるものと考えられるため、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は、買主・借主に対してこれを告げなければならないとされています。

国土交通省　宅地建物取引業者による人の死の告知に関する ガイドライン

③賃貸借取引及び売買取引の対象不動産の隣接住戸又は借主若しくは買主が日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分において①以外の死が発生した場合又は①の死が発生して特殊清掃等が行われた場合

賃貸借取引及び売買取引の対象不動産の隣接住戸又は借主若しくは買主が日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分において①以外の死が発生した場合又は①の死が発生して特殊清掃等が行われた場合とは、

賃貸借取引及び売買取引において、その取引対象ではないものの、その隣接住戸又は借主もしくは買主が日常生活において通常使用しない集合住宅の共用部分において①以外の死が発生した場合又は①の死が発生して特殊清掃等が行われた場合は、裁判例等も踏まえ、賃貸借取引及び売買取引いずれの場合も、原則として、これを告げなくてもよい。

ただし、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案はこの限りではない。

国土交通省　宅地建物取引業者による人の死の告知に関する ガイドライン　令和3年10月

国土交通省　宅地建物取引業者による人の死の告知に関する ガイドラインはこちらから。

告知事項を教えて貰える一言

「人が死んだなど、告知義務に該当する物件だった場合は、契約の意思はありません」っときちんと伝えましょう。

先ほど説明した告知しなくてもよい場合３選は、あくまで貸主又は買主から伝えなくて良いというだけで、聞かれた場合にはきちんと答えなくてはいけません。

また、「人が死んだなど、告知義務に該当する物件だった場合は、契約の意思はありません」ときちんと伝えておくことで、原文の「取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合は、買主・借主に対してこれを告げなければならないとされています」に該当するので伝える義務がある事が分かります。

まとめ

このブログを読んだ方は、必ず、不動産屋さん行って物件を探す時には

ときちんと伝えて下さいネ。

これは、自分から伝えておかないと聞いてくれませんので、必ず自分から確認する事を覚えておいて下さいネ。

※本ブログは、あくまで個人的な意見及び感想です。