土地を購入した後、「隣地の塀がこちらの敷地に越境していた」「屋根がはみ出していた」「基礎部分が越境していた」など、思わぬトラブルに巻き込まれることがあります。こうした越境問題は、購入後に発覚すると解決が難しく、場合によっては裁判沙汰になることもあります。
しかし、実際にはこうしたトラブルの多くは「購入前の確認」で未然に防げます。この記事では、土地購入を検討している方がチェックすべき5つのポイントを、現場での実体験に基づいてわかりやすく解説します。
チェック項目1｜境界杭の位置と本数
まず最初に確認すべきは「境界杭（きょうかいくい）」の存在です。
- □敷地の四隅や接道部分などに杭が打たれているか
- □杭の本数は適切か（通常は少なくとも四隅と出入口付近）
- □杭の素材はコンクリート・金属・プラスチックなどだが、動いていないか
杭が見つからない場合は、過去に撤去されたか、そもそも設置されていない可能性があります。その場合は、測量士に依頼して現況測量を行い、正確な境界線を特定する必要があります。
チェック項目2｜塀や建物の越境有無
次に確認すべきは、隣地との境界に設けられている塀や建物の「越境」の有無です。
- □塀やフェンスが境界線をまたいでいないか
- □エアコンの室外機や雨どいなどの小さな設備が越境していないか
- □隣家のバルコニーや庇（ひさし）が上空を越境していないか
上空越境（屋根）・地下越境（基礎）にも注意
特に注意したいのが「上空越境」と「地下越境」です。
- □屋根や庇が空中で隣地側にはみ出していないか
- □基礎部分や排水パイプなどが地下で越境していないか
これらは見た目で判断しづらいため、建物図面や立ち会い時の確認が必須です。越境が判明した場合は、覚書や是正合意書を交わすことで後の紛争リスクを軽減できます。
チェック項目3｜測量履歴の確認方法
過去にどのような測量が行われたかも、越境確認の手がかりになります。
- □売主や仲介業者に「測量図」を提示してもらう
- □地積測量図（法務局に備え付け）や現況測量図の確認
- □古い測量であれば、境界が曖昧な場合があるため再測量を検討
とくに土地が分筆された履歴がある場合、その時点での測量図の正確性を確認することが重要です。
チェック項目4｜土地図面・登記簿・公図の読み解き方
不動産取引では、複数の図面や書類を照らし合わせて確認することが求められます。
- □土地図面：法務局で取得できる正式な図面。現況と一致しているかを確認
- □登記簿：土地の所有者や地目、面積を確認。共有地や私道負担の有無も見逃さない
- □公図：隣接地との関係を大まかに把握するための図面。目安程度と捉えるべき
それぞれの図面は完璧ではありませんが、複数を組み合わせて確認することで、現地の状況と法的な状態のズレを発見できます。
チェック項目5｜隣地との現地立ち会いの有無
最後に確認すべきなのが「隣地所有者との立ち会い」です。
- □現地立ち会いを実施したか（売主または仲介業者）
- □その際に越境の有無を確認し、覚書などの記録を残しているか
- □立ち会いが難しい場合、境界確認書や境界明示書の有無も重要
立ち会いは、実際のトラブルを未然に防ぐ最も有効な方法の一つです。越境に対するお互いの認識をすり合わせておくことが、良好な隣人関係を築く第一歩にもなります。
まとめ｜専門家に無料でチェックを依頼するには？
越境トラブルは、知識と事前確認だけでほとんど回避できます。しかし現地調査や図面確認には専門的な判断が必要なケースも多くあります。
- □不動産仲介業者が提携する測量士に依頼
- □司法書士や土地家屋調査士に相談
- □「購入前無料診断」サービスを活用（※当社でも対応可能）
土地購入前の段階で、可能な限りプロの目を借りることが、最終的なリスクヘッジになります。
買った後に後悔しないためにも、ぜひ今回ご紹介した5つのチェックリストを活用し、確実な判断を下してください。
Follow me!
