借地権更新料の計算方法を徹底解説｜路線価・割合の求め方と事例付き

更新料はいくらが妥当か。地主の提示額は高いのか安いのか。多くの方が最初につまずくのが「計算の根拠」です。

本記事では、更新料の基本的な考え方と具体的な計算手順、数字を使った試算例、よくある落とし穴まで、初めての方でも迷わないように丁寧に解説します。

借地権更新料は法律の義務ではない

まず大前提として、借地借家法に「更新料」の規定は存在しません。したがって、更新料の支払いは法律で義務づけられたものではなく、契約条項・当事者の合意・地域慣行・過去の支払実績などに基づいて定まるものです。

裁判例でも「更新料条項が法定更新に及ぶか」は争点となっており、一般には「合意更新の場合のみ有効」と解する傾向が強い一方で、文言や経緯次第で法定更新にも及ぶと判断した例もあります。契約条項の文言精査が極めて重要です。

借地権更新料の基本式（まず“型”を押さえる）

実務上、更新料は次の“型”で検討されるのが一般的です。

更新料 ≒ 借地権価格 × 5〜10％（事案により3〜10％幅）

ここでいう借地権価格は、対象土地の時価に借地権割合を掛けて求める値です。ただし、これはあくまで実務目安であって法定の算式ではありません。地域・契約内容・個別事情（地代の水準、残存期間、建物状況、過去の承諾料の有無など）で上下します。

借地権価格の求め方（3ステップ）

● 対象土地の価格を把握

• 実務では「時価（近隣の成約相場や査定）」「不動産鑑定評価」「公示地価」「固定資産税評価」など複数指標を参照。
• 机上計算の簡便法として、まずは路線価×地積から目安を置くこともあります。

● 借地権割合を確認

• 国税庁の路線価図では、借地権割合がアルファベット（A=90％、B=80％、C=70％、D=60％、E=50％、F=40％、G=30％）で表示されています。

● 計算

• 借地権価格＝土地価格 × 借地権割合
• 更新料目安＝借地権価格 × 5〜10％

※同じエリアでも街路・角地・奥行補正、形状などで差が生じます。現地事情は必ず加味してください。

具体例でわかる計算（大阪市・東京の比較）

例1：大阪市の住宅地（概算例）

• 土地時価の目安：3,000万円
• 借地権割合：60％
• 借地権価格＝3,000万円 × 0.6 ＝ 1,800万円
• 更新料目安（5〜10％）＝1,800万円 × 0.05〜0.10 ＝ 90〜180万円

例2：東京23区の住宅地（概算例）

• 土地時価の目安：6,000万円
• 借地権割合：70％
• 借地権価格＝6,000万円 × 0.7 ＝ 4,200万円
• 更新料目安（5〜10％）＝4,200万円 × 0.05〜0.10 ＝ 210〜420万円

ポイント

• 「5〜10％」は実務上よく使われる目安であり、絶対値ではありません。
• 地代の水準や過去の増改築承諾、残存期間、契約種別（普通/定期）等により上下します。
• 個別に査定し、根拠をそろえて地主側と協議することで適正化が図れます。

普通借地と定期借地での考え方の違い

● 普通借地

• 更新が前提の設計。更新料のやり取りが生じやすい。

● 定期借地

• 「更新なし」が制度趣旨。更新料の問題は原則生じません。
• ただし、再契約・再設定時には一時金など別の金銭論点が出ることがあります。

※契約書の更新条項が最優先です。必ず確認してください。

よくある誤解・落とし穴

• 固定資産税評価額そのままで計算してしまう
  → 実務の更新料は「時価ベース×借地権割合」から考えます。評価額は参考指標の一つにすぎません。
• 借地権割合が見当違い
  → エリアによって大きく異なります。国税庁路線価図の最新情報を必ず確認。
• 過去の合意事項を無視
  → 過去の更新料支払、増改築承諾、地代改定の経緯は交渉材料になります。書面・覚書を整理しておきましょう。
• 法定更新にも一律に更新料が必要と誤解する
  → 法定更新に更新料条項が及ぶかは契約文言次第。裁判例の多くは否定的ですが、例外判断もあるため注意。

交渉の現場で効く“根拠のそろえ方”

• 近隣の土地成約事例、査定書（複数社）
• 借地権割合、路線価、地代水準の客観データ
• 建物の現況調書（老朽度、増改築履歴）
• 過去の合意書面、領収書（更新料・承諾料・地代改定の履歴）

→ 感覚論ではなく「根拠資料の束」で臨むと、地主の過大な金額主張を抑えやすくなります。

計算方法に関するFAQ

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