1. 再建築不可とは何か（ざっくりイメージ）
不動産の広告やチラシで、ときどき目にする「再建築不可」という言葉。
一言でいうと、
- いま建っている建物はそのまま使える
- しかし、壊して建て替えることは基本的に認められていない土地
という状態を指します。
ポイントは、
- 土地の問題（主に道路との関係）で
- 建物を「新しく建て直すこと」が建築基準法上認められていない
という点です。
「古くなったら建て替えればいい」と思っていたのに、実はそう簡単ではない――。
このギャップが、将来の資産価値や出口戦略に大きく影響してきます。
2. なぜ再建築不可になるのか（接道義務がカギ）
再建築不可の大きな原因は、建築基準法上の「接道義務」を満たしていないことです。
建築基準法では、原則として、
- 建物の敷地は
- 幅員4m以上の「建築基準法上の道路」に
- 2m以上接していなければならない
というルールがあります（例外・特例はありますが、ここではイメージだけ押さえます）。
再建築不可になりがちなパターンは、例えば次のようなものです。
- 幅員4m未満の細い道しか接していない
- そもそも「建築基準法上の道路」とみなされていない通路しかない
- 敷地が袋地（奥まった土地）で、道路まで2m以上の接道が取れていない
- 昔は問題なく建てられたが、後からルールが厳しくなり、今建て替えると条件を満たせない
つまり、
- 「道路の種類」と「接し方」が、今のルールでは足りていない
ために、「これ以上新しい建物を建ててはいけません」と判断されている状態と考えると分かりやすいです。
3. 再建築不可と「既存不適格」の違い
再建築不可と似た言葉に、「既存不適格（きそんふてきかく）」があります。
- 既存不適格
→ 建てた当時は合法だったが、その後の法改正で
「今同じ建物を建てると違反になる」状態の建物 - 再建築不可
→ そもそも「建て替えの申請をしても許可されない」状態の土地
既存不適格は、
- 建て替えるときに、今のルールに合わせて仕様を変えればOK
というケースが多いのに対し、
再建築不可は、
- そもそも建築確認が下りない
- 建て替え自体が前提として認められない
という点で、より重い状態です。
実務では、
- 「既存不適格だけど建て替えは工夫すれば可能」な土地
- 「道路条件などの理由で完全な再建築不可」の土地
が混在しており、ここを勘違いすると「思っていた出口と違う」というリスクにつながります。
4. 再建築不可がもたらすリスクとデメリット
再建築不可の土地には、次のようなリスク・デメリットがあります。
- 資産価値が下がりやすい
→ 一般的な住宅地と比べて、価格が大きく下がることが多い
→ 将来売却しようとしても、買い手が限られやすい - 住宅ローンが付きにくい
→ 金融機関によっては、再建築不可物件への融資をそもそも行わない
→ 買主側が現金で買うしかないケースも多く、流通性が低下する - 建物が老朽化したときの選択肢が少ない
→ 大規模な建て替えができない
→ 修繕しながら使い続けるしかない、という状況になりやすい - 災害時のリスク
→ 道路が狭い密集地に多く、消防車が入りづらいエリアであることも多い
→ 耐震・防災の観点からも、リスクを意識しておく必要がある
もちろん、その分、
- 購入価格が安い
- 固定資産税が比較的低め
といった側面もありますが、「安いから」という理由だけで入ってしまうと、出口で大きな誤算になりやすい状態だと理解しておく必要があります。
5. 自分の土地・気になる物件が再建築不可かどうかを確認する方法
「この土地は再建築不可です」と広告に書いてあれば分かりやすいのですが、実際にはグレーなケースも多くあります。
確認の入口としては、次のステップが現実的です。
- ステップ1：都市計画課・建築指導課で道路種別を確認
→ 前面道路が「建築基準法上の道路」として認定されているか
→ 幅員は4mあるか、2項道路として将来セットバック前提になっているか - ステップ2：敷地の接道状況を確認
→ 図面や現地で、「道路とどのように接しているか」をチェック
→ 2m以上接しているか、通路部分が他人地ではないか - ステップ3：建築可能かどうかを役所に相談
→ 「この土地を更地にして新築したい場合、建築確認は取れるか」
→ 行政側の運用や過去の事例も含めて聞いてみる - ステップ4：不動産会社・建築士の意見を聞く
→ 実務の感覚として、建て替え事例があるか
→ 銀行の融資が付いたケースがあるか
役所での確認はややハードルが高く感じられますが、「将来建て替えできるかどうか」は何百万円〜何千万円単位で効いてくる話なので、早い段階で押さえておく価値があります。
6. 再建築不可と言われた土地で取り得る選択肢
完全な再建築不可だとしても、「何もできない」とあきらめる必要はありません。現実的な選択肢としては、例えば次のようなものがあります。
- 選択肢1：現況のまま、修繕しながら使い続ける
→ 建物の大規模な建て替えは難しくても、内装リフォームや設備交換などは可能なケースが多い
→ 賃貸に出す場合は、家賃と修繕費のバランスを慎重に検討する - 選択肢2：隣地を買い増して接道条件を満たす
→ 隣接地を一部取得することで、2m以上の接道を確保できる場合がある
→ 現実には、隣地所有者の意向・価格次第で難易度が高い選択肢 - 選択肢3：通路部分の持分取得や位置指定道路の検討
→ 私道の一部に持分を取得する
→ 場合によっては「位置指定道路」の指定を受けることを検討
→ 行政との調整・工事費など、時間とコストのハードルは高め - 選択肢4：再建築不可としての価値を前提に売却する
→ 一般の実需向けではなく、投資家や専門業者向けに
「再建築不可前提の価格」で売却する
→ 相場感の把握と、買い手のネットワークが重要になる
いずれの選択肢も、「何を優先するか」によってベストな答えは変わります。
- 今後も自分や家族が住み続ける前提なのか
- 賃貸に回してキャッシュフローを重視するのか
- できるだけ早く整理・売却して身軽になりたいのか
など、ゴールを一度言葉にしたうえで、専門家と一緒に検討していくのがおすすめです。
7. 関西圏で起こりやすい再建築不可のパターン
関西圏（特に大阪市内やその周辺）では、木造密集地や細い路地が多いエリアも少なくありません。実務上、例えば次のようなパターンで再建築不可が問題になることがあります。
- 戦前・戦後すぐに建てられた長屋・路地奥の戸建て
- 2m未満しか道路に接していない旗竿地
- 昔からある私道・通路が「建築基準法上の道路」と認定されていない
- 図面上は接道しているように見えるが、実際には他人地を通らないと道路に出られない
こうしたエリアでは、
- 売買価格は周辺より安め
- 賃貸需要はエリア次第で十分ある
- しかし、建て替え・出口の選択肢が狭い
という特徴を持つことが多くなります。
そのため、
- キャッシュフロー重視の投資家
- 将来の出口も含めた「総合的な利回り」を重視する投資家
で評価が分かれやすい領域とも言えます。
8. 不動産会社・専門家への相談のしかた
再建築不可が絡む物件は、「机上の数字」だけでは判断が難しい領域です。相談先としては、例えば次のような役割分担を意識しておくと整理しやすくなります。
- 不動産会社
→ 再建築不可としての相場感・需要感
→ 賃貸・売却・買取など、現実的な出口パターンの比較
→ 関西圏の実務感覚（金融機関の融資姿勢など） - 建築士・工務店
→ 現況建物でできるリフォーム・改修の範囲
→ 将来的に建て替えの余地があるかどうかの技術的判断 - 司法書士
→ 接道状況に関わる権利関係（私道の持分など）の整理
→ 相続や名義の問題が絡む場合の登記手続き - 行政窓口（都市計画課・建築指導課など）
→ 道路種別・都市計画・建築の可否に関する最終的な判断
再建築不可に限らずですが、
- 一つの窓口だけで完結させようとしない
- 「不動産会社＋行政＋必要な専門家」を組み合わせる
というスタンスの方が、結果的にリスクを小さくできます。
9. まとめ──「安いから」ではなく「出口まで」見たうえで判断する
再建築不可について、ポイントを整理すると次のようになります。
- 再建築不可とは、「建て替えができない（極めて難しい）」状態の土地
- 主な原因は、建築基準法上の道路と敷地の関係（接道義務）
- 既存不適格とは異なり、「条件を満たせば建て替え可能」というものではないケースが多い
- 価格は安くなりやすい一方で、融資・売却・将来の建物老朽化に大きな制約がかかる
- 確認・判断には、不動産会社・行政・建築士など複数の専門家との連携が欠かせない
「周辺相場よりかなり安いからお得だろう」と感じたときほど、
- なぜ安いのか
- 建て替えや売却のときに何が起きるのか
- 自分や家族のライフプランと本当に噛み合うのか
を一度立ち止まって確認しておくことが大切です。
再建築不可そのものが「悪」なのではなく、
- リスクと制約を知らないまま買ってしまうこと
- 出口や将来像を考えないまま所有し続けてしまうこと
が、大きな損失やストレスにつながりやすいポイントです。
「気になる物件が再建築不可かもしれない」と感じたら、早めの段階で一度、専門家に現状の整理を依頼してみることをおすすめします。
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