司法書士とは何か（不動産登記の「手続き専門家」）
不動産の売買や相続、住宅ローンの借り換えなどで、
ほぼ必ずと言っていいほど登場するのが「司法書士」です。
特に次のようなタイミングで関わることが多くなります。
- 売買で名義を変えるとき
- 相続で名義を整理したいとき
- 住宅ローンや借り換えで抵当権を付ける／消すとき
「不動産会社や銀行から紹介されたから依頼しているけれど、
正直、何をしてくれているのかよく分からない」という方も少なくありません。
この記事では、そうした方に向けて、
- 司法書士が具体的にしてくれること（移転登記・抵当権登記）
- どこまでを司法書士に任せて、どこから先は自分や他の専門家の領域なのか
- 頼み方を間違えると「損」をしやすい典型パターン
を、できるだけ噛み砕いて整理していきます。
司法書士とは（不動産登記の「手続き専門家」）
司法書士は、一言でいうと
- 不動産や会社の「登記手続き」を、本人に代わって法務局に申請する専門家
です。
不動産の場面では、主に次のような登記を扱います。
- 所有権移転登記（売買・贈与・相続などで名義が変わるとき）
- 抵当権設定登記（住宅ローンを借りるときに、銀行の担保権を付ける）
- 抵当権抹消登記（ローン完済後に、担保権の登記を消す）
- 住所・氏名の変更登記（結婚や転居で名義人の情報が変わったとき）
登記は「法律のルールどおりに、正しい書類と内容で申請する」必要があり、ミスがあると
- 受け付けてもらえない
- やり直しで時間と手間がかかる
- 取引の決済日がズレる
といったリスクにつながります。
そこで実務の大半では司法書士が間に入り、
- 必要書類の洗い出し
- 登記申請書の作成
- 法務局へのオンライン申請・窓口対応
までをまとめて引き受ける形が一般的です。
所有権移転登記で司法書士がしてくれること
売買・贈与・離婚時の財産分与・相続などで「名義を変える」ときには、
所有権移転登記が必要です。
売買を例に、司法書士が関わる場面をざっくり挙げると次のような流れになります。
- 売買契約書の内容を前提に、登記内容を整理する
- 登記に必要な書類（登記識別情報・印鑑証明書・固定資産評価証明書など）をリストアップし、当事者に案内する
- 所有権移転登記の申請書を作成する
- 登録免許税の額を計算し、決済時の資金計画に反映する
- 決済当日、立会人として登記に必要な書類が揃っているか確認する
- 法務局へ申請し、完了後に新しい登記情報を依頼者に渡す
特に決済当日は、
- 売主
- 買主
- 金融機関（ローン利用の場合）
- 不動産会社
- 司法書士
が一堂に会し、同じタイミングで「お金の動き」と「登記上の名義変更」を同時に行うのが一般的です。
このとき司法書士は、不動産とお金がきちんと「交換」されるよう、
- 誰がどの権利を手放し
- 誰にどの権利が移るのか
を法律のルールに沿って確認する「最後のチェック役」も兼ねています。
抵当権（住宅ローン）の設定・抹消での役割
住宅ローンやアパートローンを組むとき、多くの場合は
- 金融機関が「抵当権」という担保権を土地建物に設定する
ことが条件になります。
この抵当権の登記でも、司法書士が中心的な役割を担います。
- 銀行の条件（担保に入れる物件、金額など）を確認
- 抵当権設定登記の申請書を作成
- 必要書類（銀行の委任状・金銭消費貸借契約書の写しなど）を整える
- 決済当日に、所有権移転登記と同時に申請できるよう段取りする
また、ローン完済後は
- 抵当権抹消登記
が必要になります。
書類が揃っていれば自分で申請することも可能ですが、
- 平日に法務局へ行く時間がない
- 書類を書くのが不安
といった場合は、司法書士に依頼してしまう方がスムーズなケースも多いです。
相続・贈与で司法書士に頼めること
相続や贈与の場面でも、司法書士は「登記」の部分を担当する専門家です。
- 相続登記（被相続人名義から、相続人名義へ）
- 遺産分割協議に基づく所有権移転登記
- 贈与契約に基づく所有権移転登記
ここでよく誤解されやすいのが、
- 相続税の申告・節税の相談 → 主な担当は「税理士」
- 遺言書の作成や遺産分割の争い → 場合によっては「弁護士」
というように、相続全体の中で司法書士が扱うのは、
- 「誰から誰へ、どの物件の名義をどう変えるか」が決まった後の「登記の実務」
であることが多い、という点です。
もちろん、司法書士によっては
- 相続人調査（戸籍集め）
- 遺産分割協議書の作成サポート
まで含めてワンストップで対応してくれる事務所もあります。
「どこまでをお願いできるか」は事務所によって幅があるため、
- 相続全体のどの部分を自分でやり
- どこから先を司法書士に任せたいか
を、最初の相談時に確認しておくと安心です。
費用・報酬のざっくりイメージ
司法書士に支払う費用は、大きく分けて次の二つです。
- 司法書士への報酬（手数料）
- 法務局に納める登録免許税（実費）
このうち、登録免許税は法律で税率が決まっている税金であり、
- 所有権移転なら「固定資産評価額 × 一定の税率」
- 抵当権設定なら「債権額 × 一定の税率」
といったルールに従って計算されます。
一方、司法書士報酬は自由化されているため、
- 事務所ごとの報酬体系
- 案件の難易度（相続人が多い、書類が揃っていない など）
によって金額に幅があります。
見積もりを確認するときは、
- 登録免許税などの「実費」と
- 司法書士への「報酬」
がそれぞれいくらなのかを分けて説明してもらうと、内容を理解しやすくなります。
司法書士に頼まず「損をしやすい」典型パターン
登記は「本人申請」も可能ですが、次のようなケースでは注意が必要です。
（1）重要な売買・相続を、ほぼ自己流で進めてしまうケース
- 必要な登記を一部忘れていた
- 書類に不備があり、やり直しになった
- 決済日までに登記が間に合わず、相手方との信頼関係が悪化した
といった形で、「節約したつもりが時間と信用を失う」というパターンもあります。
（2）抵当権の抹消を長年放置してしまうケース
- ローン完済後も、抵当権が登記上残ったまま
- 売却や借り換えの段階になって初めて慌てる
- 当時の書類が見つからず、銀行や関係者への確認に余計な時間と手間がかかる
小さな登記だからと先送りしてしまうと、将来の取引で足を引っ張ることがあります。
（3）相続登記を何十年も放置して、権利関係が複雑化するケース
- 名義が祖父母や曾祖父母のまま
- 相続人が増えすぎて、誰の同意を取れば良いか分からない
- 結果として「売ろうにも売れない土地」になってしまう
こうしたケースでは、早い段階で司法書士に相談しておいた方が、
トータルの負担（手間・時間・費用）は小さく済むことが少なくありません。
関西圏でよくある相談例と、司法書士に頼む範囲の決め方
関西圏（大阪・兵庫・京都・奈良など）では、次のような相談がよく見られます。
- 実家の戸建てを売却するにあたり、相続登記から一気に整理したい
- 築古アパートのローン借り換えで、所有権や抵当権の登記を見直したい
- 古い名義や住所のままになっている土地建物を、今のうちに整理しておきたい
こうしたケースでは、
- 不動産会社：売却・賃貸・活用の方向性や相場の整理
- 司法書士：所有権・抵当権など「登記」の部分の整理
- 税理士：相続税・譲渡所得税など「税金」の部分の整理
といった役割分担を意識しておくと、誰に何を相談すべきかが分かりやすくなります。
司法書士に相談するときは、最初にざっくりと
- 今回の目的（売る・相続で整理する・借り換えしたい など）
- 物件の概要（所在地・地番・建物の種類）
- 登記上の名義・ローンの有無
を伝えたうえで、
- 登記の部分だけでなく、必要に応じて他の専門家につないでもらえるか
も含めて相談すると、全体の段取りが描きやすくなります。
司法書士に相談するときに準備しておきたいもの
初回相談の前に、可能な範囲で次のようなものを揃えておくと、話がスムーズに進みます。
- 登記事項証明書（全部事項／不動産会社や法務局で取得可能）
- 固定資産税通知書・課税明細書
- 本人確認書類（運転免許証・マイナンバーカードなど）
- 売買契約書や相続関係の資料（あれば）
- ローン契約書（抵当権が絡む場合）
すべて完璧である必要はありませんが、
- 「今分かっていること」と「まだ分からないこと」を整理して持ち込む
だけでも、司法書士側が提案しやすくなります。
まとめ──「書類屋さん」ではなく「登記の伴走者」として使う
司法書士（移転／抵当）について、ポイントを整理すると次のようになります。
- 司法書士は、不動産の所有権や抵当権などの「登記手続き」を代理する専門家
- 売買・相続・贈与・ローン設定／完済など、「名義」や「担保」に動きがある場面で関わることが多い
- 費用は「司法書士報酬」と「登録免許税（実費）」に分かれるため、それぞれの中身を理解しておくことが大切
- 自己流で登記を省略・先送りすると、「売れない・動かせない不動産」になり、結果的に損をしやすい
- 不動産会社・税理士などと役割分担を押さえたうえで、「登記の伴走者」として早めに相談することで、出口までの道筋が見えやすくなる
「何となく紹介されたから、そのまま言われるままに…」ではなく、
- 自分は何をしたいのか（売りたい／引き継ぎたい／借り換えしたい）
- そのために司法書士にどこまでを任せたいのか
を一度言葉にしてから相談すると、同じ費用でも得られる安心感が大きく変わってきます。
Follow me!
