この記事の結論と活用方法
この記事では「家賃保証」というキーワードを中心に、不動産を売却する際に知っておくべきポイントを解説します。特に、現在賃貸中の物件を売却したい方や、賃貸付での売却を検討している方にとっては、家賃保証の仕組みと注意点を理解することが重要です。
以下の手順で進めていけば安心です。
- 物件の現状把握（空室か賃貸中か）
- 家賃保証契約の有無と内容を確認
- 売却方法（実需向け／投資家向け）を選定
- 媒介契約と価格戦略を設計
- 内覧・申込・契約・引渡しまで進行
家賃保証とは？
家賃保証とは、入居者が家賃を滞納した場合に、保証会社が代わりに家賃を立て替える仕組みです。オーナーにとっては、家賃収入が安定するというメリットがあります。
ただし、不動産売却の場面では、この「家賃保証」が買主にとってどう見えるかを考慮する必要があります。買主が個人なのか投資家なのかで、評価は変わります。
売却の全体像と家賃保証の関係
不動産の売却には以下のステップがあります：
- 査定 → 媒介契約 → 販売活動 → 申込 → 契約 → 引渡し
この中で家賃保証が関係するのは「販売活動」〜「契約」フェーズです。買主は「安定した賃料収入」がある物件を好むため、保証契約があれば好印象になることもあります。
一方で、保証内容や保証会社の信頼度によってはマイナス評価される場合もあるため、契約内容の開示と説明は重要です。
売却の目的で変わる判断基準
家賃保証の有無や内容が評価に影響するかは、売却の目的によって異なります。
- 高く売りたい場合：
・賃貸中＋家賃保証 → 投資家に好印象。表面利回りと保証内容を明確に提示する。 - 早く売りたい場合：
・空室化も選択肢。実需向けに用途変更（リフォームや現況渡し）で柔軟に対応。
失敗しやすいポイントと回避策
- 保証内容が不透明なまま販売 → 買主の信用不安を招く
- 保証会社が小規模／更新されていない → 安定性に疑問が残る
- 家賃設定が高すぎる → 実態との乖離で価格交渉される
事前に保証契約書のコピーを準備し、契約更新の有無や保証範囲を明確にしておくとスムーズです。
費用の考え方と売却への影響
家賃保証の有無は、売主が負担する費用に直接影響しませんが、物件の評価や売却期間に影響を与えるため、間接的に売却コストを左右します。
売却時にかかる一般的な費用は以下の通りです：
- 仲介手数料（売買価格×3%+6万円+税）
- 抵当権抹消などの登記費用
- 譲渡所得が出た場合の税金（所得税・住民税）
なお、税務や制度は常に最新の確認が必要です。個別事情によって適用可否が異なるため、税理士や自治体に確認をお願いします。
まとめ：家賃保証の情報整理がカギ
賃貸中の物件を売却する際、家賃保証があることは武器にもリスクにもなり得ます。ポイントは「買主にとってどう見えるか？」という視点で、契約の有無・内容・更新状況を明確に説明できるかどうかです。
大阪市で不動産売却をお考えの方は、ぜひ一度ご相談ください。
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