大阪市内の不動産売却を考えている方にとって、「地中電線」という言葉はあまり馴染みがないかもしれません。しかし、電力会社などのインフラが敷地内を通っている場合、その設備が線下補償の対象となり、売却価格や契約内容に影響する可能性があります。
この記事では、不動産売却における「地中電線」の基本から、実務上の注意点、補償の仕組み、具体的な売却手順までを解説します。
地中電線とは何か？
地中電線とは、電力会社が供給のために地中に埋設している送電線・配電線のことを指します。大阪市のような都市部では、景観や安全性の観点から電柱を減らし、配線を地下に通すケースが増えています。
地中電線が敷地内を通っている場合、次のようなケースが考えられます：
- 関西電力などのインフラが敷地を横断している
- 道路に面して地中電線が埋設されており、その引込線が敷地に延びている
- 過去の用地買収時に地役権や使用承諾が設定されている
これらは「線下設備」と呼ばれ、線下補償の対象になることがあります。
地中電線と線下補償の関係
線下補償とは、電力会社などが土地の一部を使用していることに対して、所有者に支払う補償金のことです。地中電線の場合でも、以下のような理由で補償対象となる可能性があります。
- 土地の利用に制限がある（建築・掘削不可など）
- 所有者の承諾のもと、地役権が設定されている
- 公的な書類（測量図・覚書・契約書など）が存在する
つまり、地中にインフラがあることで、その部分を自由に使えないことから、不動産の価値が制限されるという考え方です。
売却における注意点と手順
地中電線が関係してくる不動産を売却する際には、以下の流れで対応するのが実務的です。
① 現地・資料確認
- 法務局で地役権の有無を確認
- 公図や測量図、過去の覚書の有無を調査
- 必要に応じて関西電力や大阪市に問い合わせ
② 査定時に伝えるべき情報
媒介契約を結ぶ前に、不動産会社に「地中に電線がある可能性がある」ことを正確に伝えておく必要があります。隠して売却すると、後でトラブルになる可能性もあります。
③ 売買契約への記載
必要に応じて、地中設備の存在を「付帯設備表」や「重要事項説明書」に記載します。特に、地役権が設定されている場合は明記が必要です。
高く売りたい？早く売りたい？で異なる戦略
- 高く売りたい場合： 線下補償の履歴や地役権の条件を調べて、買主に安心材料として提示できます。土地評価のマイナス要因を明確に説明することで、交渉材料として活用可能です。
- 早く売りたい場合： 初めから価格に折込んだ形で募集し、「特殊事情あり」として明示しておくと、問い合わせ後のトラブルを防げます。
費用・補償金の考え方
地中電線が敷設されていても、必ずしも補償金が発生するとは限りません。ただし、以下のような費用・収入の可能性があります：
- 過去に支払われた補償金（履歴確認）
- 地役権設定に伴う税金（譲渡所得への影響）
- 仲介手数料は通常通り発生
※補償金や税務上の取扱いは個別の条件によるため、税理士・司法書士・電力会社への確認をおすすめします。
よくある失敗例
- 調査不足で売却後に地中設備が発覚し、価格交渉に発展
- 補償金が入ると誤解してトラブルになる
- 買主が住宅建築目的で購入したが、建築制限がかかりキャンセル
これらはすべて、売主・仲介会社・買主の情報共有不足から起こるトラブルです。
まとめ：まずは専門家に相談を
地中電線がある土地の売却には、通常とは異なる調査や説明が必要になります。大阪市内では、都市型インフラによる地中設備が年々増加しており、無関係とは言い切れません。
売却時のトラブルを防ぐためにも、まずは現地調査と資料確認、そして経験豊富な不動産会社への相談が重要です。
大阪市での売却相談なら、当社「不動産のエデン株式会社」にぜひご相談ください。経験と実績に基づいたアドバイスを提供いたします。
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