越境と分筆の関係｜この記事で分かること
土地を売却する際、「越境しているから分筆できないのでは？」と悩む方が少なくありません。この記事では、大阪市における越境トラブルと土地分筆の関係、売却に向けての手順や注意点を、現場経験をもとにわかりやすく解説します。
売却の全体像と分筆の位置づけ
土地の売却は、以下の流れで進みます。
- 査定依頼（現況調査含む）
- 媒介契約の締結
- 販売活動・内覧対応
- 買主から申込み・交渉
- 売買契約の締結
- 決済・引渡し
分筆は、売却前の「現況調査」や「境界確定」の場面で登場します。越境が判明すると、分筆できるかどうかの判断が必要になります。
越境とは？なぜ売却や分筆に影響するのか
越境とは、隣地の建物や工作物が自分の敷地内に入り込んでいたり、自分の塀や建物が隣地に出ている状態です。
越境があると…
- 境界が曖昧になり、正確な分筆が困難に
- 買主が不安を感じ、売却価格に影響
- 金融機関の融資審査に影響
特に大阪市内の住宅地では、昔からの塀や建物が越境している例が多く見られます。
越境がある場合の分筆の可否と対処方法
越境があるからといって、必ずしも分筆できないわけではありません。以下の点が判断基準となります。
- 越境の範囲と性質（空中・地上・地下）
- 越境に関する合意書の有無
- 実測図や登記情報との整合性
【よくある対処法】
- 越境部分の切除（フェンス・庇など）
- 越境合意書の締結と登記簿の備考記載
- 筆界調査士による境界確定の申請
高く売りたい？早く売りたい？目的別の判断基準
高く売りたい場合：
・境界トラブルを解消し、きれいな土地として売り出すのが理想。分筆後に整形地として価値が上がる可能性あり。
早く売りたい場合：
・現況のまま売却し、「越境あり」の条件で価格調整。買主との合意形成がカギ。
失敗しやすいポイント
- 越境の有無を曖昧なまま販売を始めてしまう
- 分筆登記前に買主との条件交渉が先行してしまう
- 越境合意書の内容があいまいでトラブルに発展
費用の考え方（分筆・越境対処含む）
一般的な費用としては以下が想定されます。
- 分筆登記費用：約10〜20万円／筆（登記士・測量士費用含む）
- 越境合意書の作成費用：1〜5万円程度
- 仲介手数料：売買価格×3%＋6万円（上限）
- その他：契約書印紙代、司法書士報酬、譲渡所得税など
※費用は目安です。具体的な金額は専門家との相談を推奨します。
注意点：制度・税務は必ず確認を
越境や分筆に関する法制度・税務は頻繁に改正されるほか、物件の所在地によっても対応が異なる場合があります。最終的な判断は、司法書士・税理士・自治体窓口との確認が必要です。
まとめ：越境があっても売却は可能。早めの現況確認を
越境がある場合でも、きちんと現状を把握し、必要な対処をすれば土地の分筆・売却は可能です。まずは信頼できる不動産会社に現地調査を依頼しましょう。
不動産のエデンへご相談ください
大阪市での越境・分筆を含む土地売却のご相談は、下記の会社紹介ページよりお気軽にお問い合わせください。
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