公図とは？土地売却に必要な理由
土地を売却する際にまず確認しておきたいのが「公図（こうず）」です。公図とは、法務局に備え付けられている地図の一種で、土地の位置関係や形状、隣接地との関係を示しています。
大阪市のような都市部では、土地が細分化されていたり、境界が曖昧になっているケースも多く、公図での事前確認は非常に重要です。
- 買主が土地の形や面積を把握できる
- 境界の確認やトラブル防止に役立つ
- 測量図や登記簿とあわせて物件資料を整備できる
売却の流れと公図の位置づけ
不動産売却の流れは以下の通りです。
- 査定依頼（価格の目安を知る）
- 媒介契約（仲介会社を選ぶ）
- 販売活動（広告や案内）
- 購入申込・条件交渉
- 売買契約
- 引渡し（登記・残代金決済）
この中で公図が必要になるのは「査定」や「販売活動」の段階です。買主への説明資料として、また査定精度の向上にもつながります。
高く売る？早く売る？で異なる使い方
公図の使い方は売却方針によって少し変わります。
- 高く売りたい場合：境界トラブルを避けるため、地積測量図や現況測量図も添付し、資料を充実させる
- 早く売りたい場合：最低限の資料（公図＋登記簿）でスピーディーに販売スタート
売却価格とスピードのバランスを取りながら、必要な資料を整えましょう。
公図の取得方法と注意点
公図は、以下の方法で取得できます。
- 法務局の窓口で請求（1通450円）
- 登記情報提供サービス（オンライン）で取得
ただし、注意点として以下があります。
- 縮尺が大まかで、正確な面積や境界を保証するものではない
- 古い公図は精度が低く、現況と一致しない場合がある
そのため、場合によっては「現況測量図」や「筆界確認」など追加調査が必要になります。
失敗しやすいポイント
土地売却時に公図に関連して失敗しやすいのは以下の点です。
- 公図の形状と現況が違い、トラブルになる
- 隣地との境界確認を怠り、契約後に測量費用が発生
- 買主に説明不足で印象が悪くなる
これらを防ぐには、不動産会社による現地確認や、測量士との連携が重要です。
費用と諸経費の考え方
土地売却時の費用には以下が含まれます。
- 仲介手数料（売買価格の3％＋6万円＋税）
- 測量費（必要な場合は20～50万円程度）
- 登記関連費用（抵当権抹消や住所変更など）
- 譲渡所得税（利益が出た場合）
※税金や登記手続きについては、個別事情によって異なるため、必ず税理士や司法書士への確認を推奨します。
この記事のまとめと行動ステップ
この記事では、公図の基本から取得方法、売却時の注意点までを解説しました。まとめると以下の通りです。
- 公図は売却時の基礎資料として必須
- 高値売却には追加資料も検討すべき
- 公図と現況のズレは早期に確認
これから大阪市で土地を売りたい方は、まずは不動産会社へ相談し、公図の確認から始めてみてください。
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