大阪市で“高く・安全に”売る手順

大阪市で“高く・安全に”売る手順

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売却の全体設計

ゴール設定（価格・期限・条件）

• 価格帯レンジ：下限（絶対割れ不可）／目標（市場期待値）／上限（テスト）
• 期限：引渡希望日から逆算（契約→決済＝30〜45日が一般的）
• 条件：残置の扱い／是正の範囲／引渡猶予の有無

三分岐の判断表

事前準備チェック

書類・設備・境界

• 本人確認・印鑑証明・登記事項証明・固定資産税通知・図面
• 設備動作（給湯・水回り・分電盤）／取説・保証書の所在
• 越境・擁壁・私道承諾・地役権・再建築可否の事前メモ

査定と価格戦略

初期価格＝成約予想＋2〜5%のテスト

近隣成約×直近在庫×内装状態で予想成約帯を算出し、初動14日で写真・訴求・価格を同時検証。

KPIと見直し

• 問合せ→内見：20〜30%未満＝訴求/写真の見直し
• 内見→申込：10〜20%未満＝価格/是正/期限の再編成
• 価格微調整幅：−1〜2%を上限に週次で判断

媒介契約の選び方

専属/専任/一般の適用

• スピード・情報管理＝専属/専任、露出最大化＝一般
• 合意項目：レインズ登録時期／広告媒体範囲／週次レポート形式

広告・内見・交渉

初動制作物

• 写真20点超（外観・LDK・水回り・眺望・周辺施設）／間取の可読化（寸法入）
• 訴求軸：立地・日照・管理・再建築可否・投資は収益性を数値で

内見動線と交渉台本

• 内見：消臭・照明全点灯・動線確保・騒音時間帯の回避
• 交渉：価格／引渡日／付帯設備／是正範囲の4点セットで整理

契約〜引渡の工程

工程と書類

1. 申込→条件整理→契約（手付受領／付帯設備表・状況報告書）
2. 決済準備（残代金・精算・抵当権抹消書類・鍵・引渡立会）
3. 測量・越境・私道承諾がある場合＝契約書で工程/費用分担を明記

費用と支払い

概算レンジ

• 仲介手数料＝成約×(3%+6万円)+消費税
• 測量/境界＝条件により変動（見積取得必須）
• 司法書士（抹消等）＝数万円〜

トラブルと回避

• 告知漏れ→初回に告知チェックシートで洗い出し
• 設備不具合→事前点検と写真記録
• 引越遅延→工程表共有＋予備日設定

次アクション

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