この記事で分かること
地目の名前は知っていても、「結局うちの土地は何ができて、何に注意すべきなのか」が分からないまま、固定資産税の通知や相続の話だけが先に進んでしまうことがあります。
この記事では、次のポイントだけに絞って、地目の全体像を整理します。
地目とは何か（不動産登記上の意味）
主要な8つの地目
田・畑・宅地・雑種地・山林・原野・墓地・境内地
それぞれの「ざっくりした違い」
主な使われ方
建物が建てやすいかどうかのイメージ
税金・評価・活用のざっくり傾向
「勘違いすると損をしやすい」典型パターン
関東圏で地目に悩んだときの相談先の整理
特に、関東圏（埼玉・東京・千葉・茨城など）で土地を持っている、もしくは相続が見えてきた方を想定しています。
「まずは全体像を押さえたい」という人はこの記事だけで、「雑種地だけ深く知りたい」「山林・原野の処分を考えている」という方は、今後作成する個別記事をあわせて読むことで、順番に整理していける構成です。
地目とは？不動産登記で使われる「土地の使われ方」の区分
地目の基本的な考え方
地目（ちもく）は、登記簿（登記事項証明書）に記載される「土地の主な使われ方の区分」です。
田・畑・宅地・雑種地・山林・原野・墓地・境内地 など
法令上は23種類の地目が定められている
このうち、実務で相談が多く、かつ「勘違いすると損をしやすい」のが次の8つです。
この記事では、この8種類に絞って、特徴と注意点を整理していきます。
登記上の地目と課税地目の違い
地目は、大きく分けて2つの“顔”を持っています。
登記地目
法務局の登記簿に記載される「地目」
課税地目
市区町村から届く固定資産税通知書（課税明細書）に記載される「地目」
実際の使われ方（現況）と登記・課税の地目がズレているケースも少なくありません。
例えば、次のようなパターンです。
すでに家が建っているのに、登記地目は「田」や「山林」のまま
実態は駐車場・資材置場なのに、登記上は別の地目のまま
こうしたズレがあると
建築の可否を誤解したまま計画を立ててしまう
税金や評価を「高い／安い」と勘違いする
といった「損」を生みやすくなります。
この記事では、あくまで一般的な整理にとどめ、詳細な判断は必ず
法務局
市区町村の担当窓口
専門家（税理士・司法書士・土地家屋調査士・不動産会社など）
で確認していただく前提で進めます。
本記事で前提にしている公的情報とルール
主なルール・制度の枠組み（ごく入口）
細かな条文名や条番号には踏み込みませんが、地目の話の背景には、少なくとも次のようなルールや制度があります。
不動産登記に関するルール
不動産登記法、不動産登記規則など
固定資産税・相続税評価のルール
地方税法や、相続税評価に関する通達・運用の枠組み
都市計画に関するルール
市街化区域／市街化調整区域、用途地域など
この記事の解説は、これらのルールの「ごく入り口」の考え方に沿って、一般的な範囲で整理したものです。
具体的な確認先の例
地目や建築の可否について、最終的に確認すべき主な窓口は次の通りです。
法務局
登記事項証明書の取得
地目変更登記の相談 など
市区町村の資産税課
固定資産税・課税地目に関する相談
市区町村／都道府県の都市計画担当窓口
市街化区域／市街化調整区域
用途地域・建築の可否の大枠 など
この記事は、こうした公的情報を前提にした「考え方の整理」にとどまり、個別案件の判断には使わないでください。
自分の土地の地目を確認する2つの方法
1. 登記事項証明書（登記簿）で確認する
まずは、法務局で取得できる登記事項証明書を見てみます。
「所在・地番」「地目」「地積」などが記載されている
オンライン請求や、窓口での取得が可能
ここに書かれている「地目」が、登記上の地目です。
2. 固定資産税通知書（課税明細書）で確認する
次に、市区町村から届く固定資産税の通知書（課税明細書）をチェックします。
「所在地」「地目」「地積」「評価額」「税額」などが記載
市区町村側が課税上の判断として利用している「地目」が分かる
登記と課税で、必ずしも同じ地目になっているとは限りません。
地目と現況が違っている場合の注意点
次のようなケースは、自己判断で「問題ない」と決めつけない方が安全です。
住宅が建っているのに、登記地目が「田・畑・山林・原野」のまま
駐車場・資材置場として使っているのに、登記地目が別のまま
固定資産税通知書の地目と、登記地目が違う
こうしたズレがあると、将来の
売却
相続
地目変更
建築計画
の場面で、予想外の制約・コストが出てくることがあります。
気になる場合は、
法務局
市区町村の資産税課
不動産会社や土地家屋調査士
などに相談しながら、現況と地目の関係を整理しておくことをおすすめします。
主要8地目の「ざっくり違い」を一目で確認
ここでは、この記事で扱う8つの地目の違いを「ざっくりイメージ」で押さえます。
田
畑
宅地
雑種地
山林
原野
墓地
境内地
詳細はこの後のグループ解説で触れますが、あえて一言ずつにすると次のようなイメージです。
田
用水を利用して稲作などを行う農地
畑
用水を利用しない農地（野菜・果樹など）
宅地
建物の敷地として使われている土地
雑種地
他のいずれの地目にも当てはまらない土地（駐車場・資材置場など）
山林
木や竹を育てることを主な目的とした土地
原野
山林のように木竹の育成を主目的としていない、荒地的な土地
墓地
墓石がある土地や、墓地として使われる土地
境内地
神社・寺院などの境内として使われる土地
次の章から、これらを「性質が近い組み合わせ」でグループに分けて、ポイントだけを絞って解説していきます。
田と畑の違いと、宅地化で損しないための注意点
田と畑のざっくりした違い
農地に関する地目のうち、よく出てくるのが「田」と「畑」です。
田
用水を利用して作物を育てる農地（一般的には水田）
畑
用水を利用しない農地（野菜・果樹・茶畑など）
どちらも「農地」であることに変わりはありませんが、実際の使われ方や、水の利用状況によって区別されます。
田・畑に家を建てられるか（大まかなイメージ）
田や畑の上に家を建てたい場合、多くのケースで
農地法に基づく「農地転用」の手続き
都市計画（市街化区域／市街化調整区域）の確認
などが必要になります。
一般的なイメージとしては、
市街化区域の農地
一定の条件を満たせば、宅地化・建築が認められる場合がある
市街化調整区域の農地
原則として開発や建築に厳しい制限があることが多い
といった違いがあります。
具体的に建てられるかどうかは
その土地の場所（都市計画区域・用途地域）
周囲の状況
行政の運用
によって変わるため、必ず自治体や専門家に確認が必要です。
田・畑で損をしやすい代表パターン
田・畑に関して、勘違いしやすく「損」につながりやすいパターンとして、例えば次のようなものがあります。
すでに家が建っているのに、登記地目は「田・畑」のまま
→ 実態と登記がズレていると、将来の売却や相続の場面で説明・手続きが複雑になることがある「いつか家を建てるつもり」で、市街化調整区域の農地を購入してしまう
→ 実際には建築が極めて難しいケースもあり、「建てられる前提」で考えていると大きな誤算になる
田・畑の土地について「将来は自宅にしたい」「分譲したい」と考えている場合は、早い段階で
都市計画（区域区分・用途地域）
農地転用の可能性
を確認しておくことが、損失回避の第一歩になります。
宅地と雑種地の違いと、誤解しやすいポイント
宅地と雑種地の基本的な違い
宅地と雑種地は、見た目だけでは違いが分かりにくいことがありますが、地目としての位置づけは異なります。
宅地
建物の敷地として使われている土地
住宅・店舗・事務所などの建物が建っている、もしくはその敷地として使われている
雑種地
他のいずれの地目にも当てはまらない土地
代表例：月極駐車場、資材置場、テニスコート、太陽光発電用地 など
「宅地だと思っていたら実は雑種地だった」「雑種地だと思っていたら登記は宅地のままだった」というズレも起こりえます。
宅地・雑種地に家を建てられるか（原則のイメージ）
宅地や雑種地だからといって、必ずしも自由に家を建てられるわけではありません。
建築の可否は、おおまかに
都市計画区域かどうか
市街化区域か、市街化調整区域か
用途地域の種別（第一種低層住居専用地域など）
といった都市計画上の条件に左右されます。
一般論としては、
市街化区域内の宅地・雑種地
→ 用途地域の制限の範囲内で、建築が可能なケースが多い市街化調整区域内の宅地・雑種地
→ 「原則として建築が難しい」扱いとなることも多く、個別の許可・例外規定に依存する
といった傾向があります。
「雑種地に家は建てられますか？」という質問については、その土地の具体的な場所・条件によるため、個別に自治体や専門家への確認が必要です。
宅地・雑種地で損をしやすい代表パターン
宅地・雑種地に関して、典型的な「損しやすい」例としては、例えば次のようなものがあります。
市街化調整区域の雑種地を、「いつか家が建てられる」と信じて購入してしまう
→ 実際には建築が極めて難しい、もしくは現実的でないケースもある月極駐車場や資材置場の雑種地について、
「地目を変えれば税金が安くなる／高くなる」といった噂だけで判断してしまう
→ 実際の評価方法や、今後の活用計画を踏まえずに動くと、かえって不利になることもある
宅地・雑種地は、売却・活用の選択肢が多い地目でもあり、同時に「判断ミスで損をしやすい地目」でもあります。
具体的な活用や売却を検討する段階では、
不動産会社（相場・需要の把握）
行政（建築の可否の確認）
を組み合わせながら進めると、安全性が高まります。
山林と原野の違いと、「使い道がない土地」の落とし穴
山林・原野の基本的な違い
山林と原野は、どちらも「山や斜面、郊外の土地」で使われることが多い地目ですが、主な目的に違いがあります。
山林
木や竹を育てることを主な目的とした土地
林業・保安林などとして使われるケースもある
原野
木竹の育成を主目的としない、荒地的な土地
草地・崖地・利用目的がはっきりしない荒れ地など
どちらも、宅地や雑種地に比べると、売却・活用の難易度が高いケースが少なくありません。
山林・原野の税金・活用のざっくりイメージ
一般論としては、
固定資産税などの税負担は、宅地などに比べれば低めであることが多い
一方で、買い手・借り手を見つけるのが難しいケースも多い
地形・接道状況・都市計画（調整区域など）によって、建築や転用がほぼ不可能に近い土地もある
という特徴があります。
「税金は安いから放っておいてもいい」と考えがちですが、
相続が発生したとき
管理責任（倒木・崩落・ゴミ不法投棄など）が問題になったとき
に、大きな負担として表に出てくることもあります。
山林・原野で損をしやすい代表パターン
山林・原野に関して相談が出やすいのは、例えば次のような場面です。
相続で山林・原野を引き継いだが、
「使い道も買い手も見つからず、税金と管理だけが続いている」昔の分譲広告やパンフレットを見て購入したが、
実際には建築が極めて難しく、処分にも苦労している
こうした土地は、「今すぐ活用して収益を上げる」というよりも、
どこまで維持・管理するか
いつ、どのような形で整理するか
という「出口の考え方」を早めに持っておくことが、損失回避のポイントになります。
墓地・境内地の注意点と相続・売却のハードル
墓地・境内地の基本的な位置づけ
墓地・境内地は、宗教施設やお墓と密接に関係する地目です。
墓地
墓石が設置されている土地、または墓地として使われている土地
境内地
神社・寺院などの境内として使われている土地
宅地や雑種地のように「自由に売買・転用できる土地」とは性質が異なります。
墓地・境内地で悩みやすい代表パターン
例えば、次のような悩みが出やすい地目です。
先祖代々の墓地や、寺社に隣接する境内地に近い土地を相続したが、
「自由に売ってよいのか」「どこまで自分の判断で動いてよいのか」が分からない名義は個人なのに、実態としては地域や寺社と強く結びついており、
処分や転用の話が進めにくい
墓地・境内地については、
宗教法人や寺社との関係
地域の慣習や合意
法令上の制約
などが絡んでくるため、「他の地目と同じ感覚で売却・転用を考える」のは危険です。
具体的な動きを考える場合は、
寺社や管理者
必要に応じて司法書士・弁護士等
とよく相談しながら、慎重に進めることが重要です。
関東の現場でよく見る「地目トラブル」3パターン
ここからは、関東圏の土地で実際に起こりやすい「地目トラブル」の典型例を、一般的なパターンとして整理します。
（※特定の個別案件を指すものではありません）
パターン1：調整区域の雑種地・原野を「いつか家を建てられる」と信じて購入
数十年前の広告や、説明のあいまいな資料だけを頼りに購入
実際には市街化調整区域で、建築が極めて難しい条件だった
「老後に家を建てるつもりだったのに、ほとんど使い道がない」と気づく
このパターンでは、「いつか家が建つ」という期待と現実のギャップが、大きな精神的・金銭的な損失感につながりやすくなります。
パターン2：住宅が建っているのに地目が田・畑・山林のまま
長年住んでいる家なのに、登記地目は「田・畑・山林」
将来、売却や相続の段階で、「登記上は農地・山林のまま」という説明が必要になる
金額や手続きの話が複雑になり、「もっと早く知っていれば…」という後悔が出やすい
実務上は、すぐに問題が顕在化しないことも多いですが、出口（売却・相続）の段階で初めて大きなストレスになるケースがあります。
パターン3：相続予定の山林・原野・墓地・境内地が「売れない・譲れない」状態
親世代が所有してきた山林・原野・墓地・境内地を、子世代が引き継ぐことになる
いざ整理しようとしても、「欲しい人がいない」「権利関係や慣習が複雑で話が進まない」
結果として、「税金と管理だけが続く土地」を抱え続けることになる
こうした土地は、「どう活用するか」だけでなく、「どこまで抱えるか」「いつ、どう整理するか」の判断が重要になります。
今すぐ確認したい「地目チェックリスト」
ここまで読んで、「自分の土地はどうなのか？」と感じた方は、まず次の3点だけチェックしてみてください。
チェック1：登記と現況がズレていないか
登記事項証明書の「地目」と、実際の使われ方が大きく違っていないか
家が建っているのに「田・畑・山林・原野」のままになっていないか
実態が駐車場・資材置場なのに、別の地目になっていないか
チェック2：調整区域・原野・雑種地を「将来の自宅用」と思い込んでいないか
市街化調整区域の雑種地・原野を、「いつか開発されて家が建てられる」と期待していないか
「昔のパンフレットにそう書いてあった」という理由だけで、建築の可否を判断していないか
チェック3：相続予定の土地に、悩みの種になりそうな地目がないか
山林・原野・墓地・境内地など、整理が難しそうな土地が含まれていないか
子ども世代が「管理や処分に困りそう」と感じる土地がないか
一つでも心当たりがある場合は、「すぐに売買する」という話ではなく、
現状の整理
将来の方針の仮決め
から始めておくと、時間的な余裕を持って判断しやすくなります。
どの専門家に何を相談すべきか（役割の整理）
地目に関する悩みは、1つの窓口だけで片付かないことが多いテーマです。
ざっくりとした役割分担は、次のように考えるとスッキリします。
不動産会社（不動産のエデン株式会社）に相談すべきこと
売却・賃貸・活用の方向性
地域の相場感・需要感
「今動くか／待つか」の判断材料
土地家屋調査士に相談すべきこと
地目変更登記
地積測量・境界確定
筆界や境界トラブルの整理
司法書士に相談すべきこと
相続登記（名義変更）
権利関係の整理（抵当権の抹消など）
税理士に相談すべきこと
相続税・贈与税の具体的な税額
固定資産税評価と税負担のイメージ
節税策を含めた全体設計
1人の専門家にすべてを聞くのではなく、
「不動産の活用・売却の方向性」は不動産会社
「登記・測量・境界」は土地家屋調査士
「名義・相続手続き」は司法書士
「税額・節税」は税理士
というイメージで、それぞれの得意分野を活かしていくのが現実的です。
関東圏で地目に悩んだら「不動産のエデン株式会社」へ
関東圏（埼玉・東京・千葉・茨城など）で
地目がよく分からない土地を持っている
相続を見据えて、田・畑・雑種地・山林・原野・墓地・境内地を整理したい
将来の売却・活用を視野に入れて、今のうちに情報をそろえておきたい
といったお悩みがあれば、不動産のエデン株式会社のような「実務で土地を扱っている不動産会社」に一度相談してみるのも一つの方法です。
現状の整理
想定される選択肢（売却・賃貸・維持・一部整理 など）
いつ、どんな順番で動くと負担が少ないか
といった「地目の次の一歩」を、一緒に考えていくことができます。
地目についてよくある質問（FAQ）
Q1：地目が田・畑・山林・原野でも、家を建てられますか？
A：
建てられるかどうかは、
その土地がどこにあるか（都市計画区域・区域区分）
用途地域
周辺環境
などによって変わります。
地目だけを見て「建てられる／建てられない」と判断するのは危険です。
まずは
都市計画図（市街化区域／調整区域・用途地域）
行政の建築担当窓口
などを確認し、そのうえで不動産会社や専門家に相談する流れがおすすめです。
Q2：登記簿と固定資産税通知書で地目が違うとき、どちらを信じればよいですか？
A：
どちらが「正しい／間違っている」というよりも、
登記上の扱い（法務局）
課税上の扱い（市区町村）
がそれぞれどうなっているかを整理する必要があります。
違いが気になる場合は、
法務局
市区町村の資産税担当
の双方で確認し、「なぜ違っているのか」「今後どう扱うべきか」を相談するのが安全です。
Q3：雑種地や原野は、宅地に地目変更したほうが得ですか？
A：
一概に「得」「損」は言えません。
地目変更に伴う手続き・費用
固定資産税などの税負担の増減
将来の活用・売却の可能性
をセットで見て判断する必要があります。
「とりあえず宅地にしておけば良い」という発想で動くと、かえって税負担だけ増えてしまうこともあります。
Q4：地目を変えると税金（固定資産税・相続税）はどう変わりますか？
A：
地目や利用状況の変化により、評価や税額が変わることはありますが、
具体的にいくら変わるか
どのタイミングから変わるか
は、個別の条件によって異なります。
税金の影響については、
市区町村の資産税担当
税理士
といった専門家に確認したうえで判断するのが安全です。
Q5：関東圏で地目の整理・売却・活用を相談するとき、まず誰に相談するべきですか？
A：
順番としては、次のような流れが現実的です。
不動産会社（例：不動産のエデン株式会社）で
現在の地目と場所の整理
売却・活用の大まかな可能性
を聞く
必要に応じて
土地家屋調査士（地目変更・測量・境界）
司法書士（相続登記）
税理士（税額・節税）
に相談を広げる
一度にすべての専門家に相談する必要はなく、「まずは全体像を整理してくれる窓口」を持つことが、最初の一歩になります。
運営会社・著者情報（記載イメージ）
会社名：不動産のエデン株式会社
本記事の位置づけとご注意
最後に、この記事のスタンスをはっきりさせておきます。
本記事は、地目に関する一般的な考え方・整理のしかたを説明したものです
個別の土地について、「建てられる／建てられない」「得／損」といった結論を示すものではありません
実際の判断・手続きは、必ず
契約書
役所（法務局・市区町村）
専門家（税理士・司法書士・土地家屋調査士・不動産会社など）
で確認してください
地目は、一度勘違いすると「気づいたときには取り返しがつきにくい」テーマでもあります。
逆に言えば、
早めに現状を整理しておく
必要に応じて専門家に相談する
この2つさえ押さえておけば、大きな損を避けられる可能性も高まります。
もし、あなたの土地の地目について「少しでもモヤモヤする」ところがあれば、
小さな違和感のうちに、一度整理する時間をとってみてください。
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