雑種地とは
不動産の登記において、地目という用語が使われます。地目は土地の利用に関する登記情報で、法務省の規定に基づいて土地の用途を指定します。雑種地とは、法務省の規定に該当しない、つまり田畑、宅地、山林、原野などの他の23種類の土地用途に当てはまらない土地のことを指します。
雑種地には、露天の駐車場や資材置き場などが含まれます。地目を変更する場合は、申請が必要です。また、地目は土地の筆（区画）ごとに主な用途に基づいて指定されます。例えば、土地が住宅の敷地と駐車場として使われている場合、通常はその土地の地目は「宅地」とされます。
地目のの種類や説明は以下をご覧下さい。
これらの中で、個人の所有地で住宅を建てる場合によく見られる地目は宅地、山林、原野、および雑種地です。ただし、制限がある場合でも適切な手続きを行えば、田畑などの農地に住宅を建てることも可能です。また、雑種地は特定の用途が規定されていないため、既存の住宅地でも地目が「雑種地」に指定されている場合があります。
法務省の規定による主な地目には以下のものがあります：
https://rent.f-eden.co.jp/2023/11/18/%e5%9c%b0%e7%9b%ae/
- 田（農耕地で用水を利用して耕作する土地）
- 畑（農耕地で用水を利用しないで耕作する土地）
- 宅地（建物の敷地およびその維持・効用に必要な土地）
- 学校用地（校舎、附属施設、運動場など）
- 鉄道用地（鉄道の駅舎、附属施設、路線の敷地）
- 塩田（海水を引き入れて塩を採取する土地）
- 鉱泉地（鉱泉の湧出口とその維持に必要な土地）
- 池沼（かんがい用水でない水の貯留池）
- 山林（竹や木が生育する土地）
- 牧場（家畜を放牧する土地）
- 原野（雑草やかん木が生育する土地）
- 墓地（人の遺体や遺骨を埋葬する土地）
- 境内地（宗教法人法に掲げられる土地）
- 運河用地（運河法で定められた土地）
- 水道用地（給水のための水源地、貯水池、浄水場など）
- 用悪水路（かんがい用や悪水はいせつ用の水路）
- ため池（耕地かんがい用の水貯留池）
- 堤防（防水のために築かれた堤防）
- 井溝（田畝や村落間の通水路）
- 保安林（農林水産大臣が保安林として指定した土地）
- 公衆用道路（一般交通に供される道路）
- 公園（一般の娯楽のために供される土地）
- 雑種地（上記のどれにも該当しない土地）
分かりやすい事例
登記上は「雑種地」として記録されていても、実際の現地では住宅地として使用されるケースが存在します。
また、青空の駐車場や宅地に隣接しないゴルフ場やテニスコート、資材置き場、水道用地、野球場、遊園地なども、登記上では「雑種地」として分類されています。
さらに、相続に関連する不動産としてはあまり一般的でないかもしれませんが、競馬場内の土地や変電所の敷地なども同様に「雑種地」とされます。
確認する方法
登記簿謄本を確認する
不動産の地目を確認するには、登記簿謄本の「表題部」の「地目」という欄を見ればよいです。
不動産登記簿に記載された登記地目を調べるために、登記記録を確認する必要があります。この確認を行うためには、法務局で登記事項証明書または登記事項要約書を取得し、その中に記載されている登記記録を確認するのが確実です。
登記事項証明書を入手する方法には、法務局の窓口で申請する方法とオンラインで申請する方法の2つがあります。窓口での申請の場合、手数料は600円かかります。
オンラインでの申請の場合、受け取り方法によって手数料が異なり、郵送での受け取りの場合は500円、窓口での受け取りの場合は480円です。
また、登記地目を確認したいだけの場合は、管轄する法務局の窓口に行って登記事項要約書を入手する方法もあります。この方法の手数料は450円で比較的安価ですが、住宅ローンの取得などで登記事項証明書が必要な場合には使えないことがあるため、注意が必要です。
窓口に行くのが難しい場合は、登記情報提供サービスを利用してオンラインで不動産の登記情報（全部事項）を確認することもできます。
また、登記済証は不動産の登記を行った際に交付される書類で、自宅に保管しているか確認する価値があります。
固定資産税納税通知書
「住宅用地区分」とその左側の「現況地目」の項目を確認すれば、現在の土地の利用用途が分かります。
固定資産税納付通知書は、毎年1月1日時点で不動産を所有している人に対して、市区町村から送付される文書です。
送付のタイミングは市町村によって異なりますが、通常は年に一度、4月から6月の間に固定資産税の通知書と納付書が一緒に送られてきます。
雑種地にかかる規制
雑種地との理由で規制はありませんが、現況や立地によって規制の対象となることがあります。ここでは、どのような規制が適用されるか主要な3点を解説します。
農地
登記簿上の地目が雑種地であっても、現在その土地が田畑などの「農地」として使われている場合、農業委員会に通告や許可が必要です。
たとえば、家庭菜園として活用されており、固定資産税を削減するために農地として課税されることを認められている場合がこれに該当します。
しかし、もし現況が農地である場合、その土地を売買することはできません。農業委員会の手続きが求められるため、売却を検討する際には事前に現況を確認しましょう。固定資産税の課税証明書には、登記地目と現況地目の情報が併記されており、課税の基準となる地目を確認できます。
留意すべき重要な点は、登記地目が雑種地であっても、現況が農地（田畑など）であれば、農業委員会への通告や許可が必要となることです。
同様に、登記地目が農地である場合、現況がすでに雑種地になっていても、農業委員会への手続きが必要です。現況地目あるいは登記地目が農地である場合、農業委員会の手続きが必要であることを忘れないようにしましょう。
都市計画法
各地域では都市計画に基づいた規制が設けられています。
都市計画は、通常「市街化区域」「市街化調整区域」「非線引き区域」といった区域区分を定め、それぞれの区分に対して異なる計画が適用されます。市街化区域では主に市街地の拡張が計画的に進められ、市街化調整区域では市街化を制限する方針が取られています。
具体的には、市街化調整区域では建築許可が難しくなることがあります。
さらに、地域ごとに住宅地域、商業地域、工業地域などの「用途地域」が設定され、建物の用途、建物の容積率、建ぺい率などが規制されています。それに加えて、各地区に特有の開発計画が策定され、都市計画に基づいた規制が適用されます。
そのため、売却を検討している雑種地がどの区域区分に属し、どの用途地域に位置するかによって、購入希望者や需要が異なり、市場価値も変わることになります。
建築基準法
雑種地に建物を建てる際には、建築基準法による規制が適用されます。
建築基準法には、市街地の環境保全を促進するための規制が含まれており、容積率、斜線制限、用途地域ごとの建築条件、災害時の避難経路や消防設備の確保などが含まれます。
不動産を売却する際に、土地に住宅を建てる条件を満たしているかどうかは重要です。建築基準法には、建物が建てられるための条件がいくつかあります。例えば、道路に2メートル以上の接触が必要な「接道義務」、前面道路の幅に基づく「斜線規制」、防火地域や準防火地域に応じた「防火措置」がその一例です。
これらの建築基準法の制限を確認することで、土地の購入希望者層を予測する手助けになります。
申請しなければ地目は変わらない
土地の地目は登記事項に記載されていますが、登記記録と土地の現状は必ずしも一致しません。
不動産登記法によれば、法務局は原則として「職権で地目変更登記が可能」とされています（不動産登記法第38条）。しかし、実際にはほとんどの場合、法務局は現地調査を行って職権で地目変更の登記を行うことはありません。
例えば、地目が「雑種地」とされている土地に住宅を建てれば、その土地の現状は「宅地」とみなされ、同様に雑種地を利用して家庭菜園を続けていれば、現状は「畑」と見なされます。また、耕作が放棄された「田」や「畑」は荒廃して「原野」と変わることがあります。
しかし、これらの現状の変更が行われても、通常の場合、所有者が法務局に地目変更の申請手続きを行わない限り、登記記録には反映されません。
登記地目は現在の状態を反映するものとされているため、例えば雑種地を宅地に変更登記しようとしても、地上に住宅が建つか、少なくとも水道、ガス、下水処理施設などが整備され、住宅が建設できる状態であることが条件です。
税金
雑種地の譲渡に関連して、譲渡所得税は所有年数に応じた税率が適用され、以下のように計算されます。
所有期間が5年未満の場合は、「短期譲渡所得」とされ、税率は39.63％となります。
所有期間が5年を超えている場合は、「長期譲渡所得」とされ、税率は20.315％になります。
このように、雑種地の譲渡所得税は所有年数に応じて異なる税率が適用されることになります。
土地を売却する際には、「所得税」「住民税」「印紙税」という3つの税金がかかります。これらの税金は、売却による利益（譲渡所得）が生じた場合に課税されます。したがって、土地を売却して利益が出なかった場合には、これらの税金は課されません。
まず、「所得税」と「住民税」は合わせて譲渡所得税とも呼ばれ、土地売却で得た利益に対して課税されます。課税方法は、他の所得と組み合わせて計算される「総合課税」とは異なり、「分離課税」として計算されます。つまり、土地売却で得た利益は他の所得とは別々に課税されます。分離課税は、譲渡所得や配当所得など、特定の所得に適用されます。
一方、「印紙税」は、売買契約書に収入印紙を貼付して支払う税金です。納税額は契約金額に基づいて計算され、金額に応じて異なります。要するに、土地を売却して利益が出た場合にかかる税金は、「所得税」「住民税」「印紙税」の3つです。
売却する方法
地目を変更後に仲介業者へ依頼
雑種地のままでは一般の消費者には魅力的ではありません。なぜなら、不動産市場で多くの買い手は、自分たちが住むための住宅用地を探しているからです。
しかし、雑種地を住宅用地に変更することで、一般の人に販売しやすくなります。
売却する際は、通常、不動産仲介業者に依頼します。街中にある不動産会社の多くが仲介業者であり、複数の業者に査定を依頼して、協力的な業者を選ぶことがおすすめです。
ただし、仲介業者は買主を見つける専門家であり、例えばインターネット広告などを活用しています。そのため、地目変更の手続きは売主自身が行う必要があり、基本的にその費用は買主が負担します（地目変更手続きについては後の章で詳しく説明します）。
しかし、雑種地を住宅用地に変更することで、売却の可能性が大きく変わります。たとえば、交通アクセスが良く、駅から徒歩10分以内の都心エリアや、市街地へのアクセスが便利な地域では、雑種地を住宅用地に転用して売却することが適していると言えます。
逆に、駅から遠く、主要な市街地が近くにない駐車場などを住宅用地に転用する場合、需要が少ない可能性が高いです。
雑種地のまま不動産買取業者に売却
宅地としての需要が低い場合や、市街化調整区域や農地の制約がある雑種地については、専門の不動産買取業者に売却することをおすすめします。
専門の不動産買取業者は、雑種地を適切に評価し、資金と専門知識を活用して再利用し、収益を上げる経験があります。たとえば、農地として使われていた雑種地を買い取った場合、買取業者はまず地元の役所や農業委員会と連携し、宅地への地目変更を進め、建物を建てるための準備を行います。
その後、再生された不動産は賃貸物件として提供されたり、不動産投資家に売却されたりして収益を生み出します。このように、雑種地を買い取り、再生・収益化することができるため、売主から雑種地を適正価格で買い取ることが可能です。
したがって、雑種地を高値で売却したい場合には、専門の不動産買取業者に売却することが最適です。
番外編：相続土地国庫帰属制度の利用
売却ではありませんが、相続土地国庫帰属制度を利用する方法もございます。
『相続土地国庫帰属制度』とは、”相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律”等による制度で、相続した不要な土地を、一定の要件を満たし、負担金を納付することにより国に帰属できる制度です。この制度は令和5年4月より開始する新たな制度です。
https://nm-gyoseishoshi.jp/%E7%9B%B8%E7%B6%9A%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E5%9B%BD%E5%BA%AB%E5%B8%B0%E5%B1%9E%E5%88%B6%E5%BA%A6%E3%82%92%E5%88%A9%E7%94%A8%E3%81%A7%E3%81%8D%E3%82%8B%E3%81%AE%E3%81%8B%EF%BD%9E%E9%9B%91%E7%A8%AE%E5%9C%B0/
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